내가 땅을 샀는데 해당 토지가 개발로 인해서 소위 벼락부자가 된 사람이 주변에 종종 있습니다. 부동산에 관심이 있는 사람이라면 누구나 꿈꾸는 그런 이야기입니다.
하지만 토지투자는 위험하기보다는 큰돈이 물려서 이도 저도 못하는 상황이 되기에 딱 좋습니다. 오늘 토지투자에 대한 이야기를 해보려고 합니다.
1. 토지개발이 줄어들고 있다
과거에는 대규모 토지개발 프로젝트가 많이 진행되었습니다. 대표적으로는 대도심 주변에 있는 신도시 개발이 진행되면 많은 토지보상 이익을 취할 수 있었습니다. 그리고 산업단지나 철도개발, 도로건설을 통해서 주변에 땅이 큰 가치가 향상되는 모습을 볼 수 있었습니다.
하지만 이러한 대규모 토지개발 프로젝트는 많이 줄어들어가고 있습니다. 이미 대한민국은 경제적으로 성숙한 나라중에 하나입니다. 더 이상 개발도상국이 아니죠.
공공택지개발은 천문학적인 땅 보상이 이루어져서 수십억원에서 수백억 원까지 대표적으로 하룻밤 사이에 부자가 될 수 있는 방법이었습니다. 하지만 이미 주택보급률은 100%가 넘어섰고, 2008년 이후 정부는 공공택지개발에 소극적인 모습을 보이고 있습니다.
2. 주변에서 쉽게 볼수 있는 땅 투자 현실
과거에는 돈이 많다고 하면 무조건 땅부터 샀습니다. 마땅한 투자상품이 발달하지 못했던 데다가, 대한민국 정서가 토지를 보유하는 것에 대해서 중요히 여기는 문화가 있었기 때문입니다.
하지만 이러한 토지투자가 큰 이익을 얻어주기는 커녕, 오히려 돈이 묶이고 애물단지가 되는 경우가 상당히 많이 있습니다. 30년 전에 충청도에 논밭과 임야를 포함하여 1만 평을 샀는데 땅이 워낙 크기에 매수자가 나타나지 않기 때문입니다.
여기에 부재지주 소유토지여서 판매할 때 양도세 부담도 상당한 편입니다. 그래서 팔지 않고 증여를 하려고 하더라도 증여세가 엄청 나오게 됩니다.
보통 한 40대때 이렇게 시골의 빈 땅에 대박을 노리고 투자해서 70대까지 못 팔고 있는 분들이 정말 많습니다. 만약에 이때 시골 빈 땅이 아니라 도시 지역에 작은 땅 100평이라도 샀으면 아마 사정은 달랐을 겁니다.
3. 땅에 건물을 지을수 있나?
토지시장에서 가장 큰 변화중 하나는 투자 중심에서 실수요로 변화하고 있다는 것입니다. 과거에는 토지가 투자수요가 대부분이었지만 최근에는 투자수요가 20% 정도만 차지하고 있고 실수요가 80%를 차지하고 있습니다.
땅 투자를 시세차익을 노리고 묻어두는 건 요즘 트렌드에는 맞지 않기에 투자 실패로 이어질 가능성이 높습니다.
토지는 쉽게 현금화 시킬수가 없는데, 한번 사면 내 자금이 묶인 채로 수익을 보려면 아주 장기간 기다려야 합니다. 3년이나 5년도 아니고 운 좋으면 10년 운이 나쁘면 2~30년도 기다려야 할 수 있습니다.
땅을 살때에는 목적이 분명해야 합니다. 그 목적은 투자의 가치 상승뿐만 아니라 토지를 어떻게 이용할 수 있느냐입니다. 해당 토지에 건물을 지을 수 있는 땅을 구매하는 게 더욱 이용가치가 높아 투자가치가 높습니다.
땅을 사기 전에 땅에 어떠한 건물을 지을 수 있는지 살펴보고 또 그 건물에서 나오는 수익이 얼마정도인지 생각해보고 구입여부를 결정해도 늦지 않습니다.
땅을 사고서 10년 , 20년 운나쁘면 30년까지 수익이 나기까지 기다려야 하는데, 그 사이에 그 토지에 건물을 짓고 임대수익을 낼 수 있다고 한다면 오랫동안 보유할 수 있는 동기부여가 됩니다.
특히 어느정도 고속도로와 가까운 지역의 땅은 유통과 물류시스템이 발달하면서 물류창고를 짓는 경우가 많습니다. 물류창고는 임대료와 시세차익 모두 얻을 수 있는 방법입니다.
도시 인근의 대로변 땅은 할인매장이나 패스트푸드점, 커피 전문매장들이 자신들의 돈으로 가건물을 지어서 영업하고 땅 주인에게 임대료를 주는 경우도 많습니다.
4. 글을 마치며
무조건적인 과거처럼 땅 대박을 노리고 큰 규모의 토지를 구매하고 아주 오랫동안 기다리는 것은 아주 비효율적인 일입니다.
대규모 택지개발, 토지개발 사업들이 많이 줄어들었기 때문입니다. 하지만 여전히 토지는 매력적인 투자대상입니다.
토지를 투자하더라도 실수요 중심으로 임대료를 받을 수 있는 방법까지 고려해야 하겠습니다.
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