건물주 임대소득에 대한 단상

 

조물주 위에 건물주 있다는 말이 있습니다. 반은 맞고 반은 틀린 말입니다. 잘 나가는 대기업에 들어가거나 의사 판검사 되는 것보다 건물주가 되는 게 요즘 젊은 층들과 청소년의 꿈입니다.

 

어차피 언제 잘릴지 모르고 과도한 중노동에 시달려야하는 걸 보면 사회적인 지위보다는 월세라는 현금흐름을 창출해서 자유롭고 편하게 잘 살고 싶은 마음이 더 크기 때문입니다.

 

마르지 않는 샘물로서 고용불안의 시대에서도 계속해서 돈을 벌어줄 수 있는 비즈니스 모델을 찾고자 하는 꿈입니다. 이러한 건물주 되기는 사실 젊은 사람들이 아니라 중장년의 꿈이었습니다.

 

젊었을 때에는 앞으로 벌 수 있는 날이 많지만 중장년은 모아둔 돈은 어느 정도 있어도 앞으로 벌 날이 얼마 안 남았기 때문입니다. 하지만 이러한 건물주 꼬마빌딩 투자에 대한 패러다임이 더욱더 어려지고 있습니다.

 

건물주 되기 열풍 우리나라만인가?

 

프랑스 영화 아무르에서 나오는 대사는 이런말이 있습니다.

 

"그 돈으로 건물을 사서 임대하는 게 나을 것 같아. 인플레가 또 온다면 부동산만큼 안전한 것도 없지. 지금 은행 이자율 1%밖에 안되니까 다들 이렇게 생각하다 보니 집값이 폭등하고 있어. "

 

프랑스 영화에서도 이런 대사가 나오는 걸 보면 건물주에 대한 꿈은 우리나라만의 꿈이 아닌 것 같습니다. 전 세계가 인구 고령화가 이루어지고 있고 노후는 불안하고 계속해서 월세라는 현금흐름을 만들어내 주어야 연금 이외에도 인간답게 노후를 살 수 있기 떔누입니다.

 

여기에 전 세계적인 저금리와 맞물려서 전세는 월세화 되고 있고 사는 주택까지도 현금흐름을 만들어내는 대상이 되었습니다. 

 

과거의 임대소득을 일으킬 수 있는 건물이라고 한다면 상가였지만 이것이 저가형 소형주택으로 그리고 그다음으로 대형주택으로 월세화가 이 루어 나고 있습니다. 아직까지는 소형주택보다 대형주택의 월세화의 진행은 더디지만 언젠가 전세라는 제도가 없어질 것은 우리 모두가 알고 있습니다.

 

노후의 왕은 매달 받는 월세

 

 

1년에 한 번 2400만 원을 받는 것보다 매달 200만 원씩 받는 현금흐름이 우리의 삶을 더욱 안정화시키고 경제를 규모 있게 쓸 수 있게 만듭니다. 같은 2400만 원이지만 충분히 다른 가치를 지니게 됩니다.

 

나이가 들면 어딘가에 묶여있는 돈보다 매달 생활비로 쓸 수 있는 월세 소득만큼 값진 것도 많지 않습니다. 인터넷 사업을 하라고 강조하는 부의 추월차선에서도 결국에는 부동산만큼 안정적으로 꾸준히 현금흐름과 파이프라인을 만들어낼 수 있는 일이 없다고 이야기합니다.

 

이러한 월세가 잘 나가는 지역은 대부분 입지가 좋은 곳입니다. 입지가 교통적으로 여건이 좋고 지어진지 얼마 되지 않은 소형주택의 경우에는 수요가 많아서 잘 나갑니다.

 

월세는 전세보다 주거비가 비싸서 매물이 많은 편입니다. 내가 어떠한 경쟁력을 가지고 있지 않다면 장기 공실로 비워두거나 조건이 나빠질 수밖에 없습니다.

 

월세가 잘 나가려면 입지나 상품이 좋아야 하는데 투자를 할 때 월세가 상승하는 지역이 어디인지 발품을 팔면서 눈여겨보고 찾아내야 합니다.

 

임대수익률 VS 자본수익률

 

 

자본수익률은 내가 월세를 받기 위해서 1억 원짜리 주택을 매매했다고 칩시다. 그런데 이 주택이 4년 뒤에 5000만 원이 오르게 되는 것입니다. 그런데 이 주택을 내가 월세로 놓지 못하고 그냥 전세가 7000만 원으로 돌렸습니다.

 

임대수익률은 0이 되겠죠. 대신 7000만 원이라는 전세자금을 받았으니 실제 투자되었던 나의 자금은 3000만 원, 그중에서 4년 뒤에 이 수익이 5000만 원이 되었습니다. 자본이 3000만 원밖에 들어가지 않았으니 자본수익률은 상당히 높은 편이 되겠습니다.

 

내가 1억짜리 주택을 월세를 돌렸다고 생각해봅시다. 월세 보증금은 1000만 원이고 월세는 월 60만 원씩 받았습니다. 그리고 4년 뒤 가격이 5000만 원이 되었다고 쳐봅시다.

 

그렇다면 4년 동안 공실 된 기간까지 포함하여 2000만 원의 임대수익이 있었습니다. 여기에 월세 보증금 1000만 원이었으니 내 투자금액은 9000만 원이 되겠죠. 나중에 5000만 원의 시세차익을 받고 팔았으니 자본수익률도 나쁘지는 않았습니다.

하지만 실제 내가 투자된 금액은 9000만 원입니다.

 

전세로 돌렸다고 한다면 해당 자본수익률을 9000만 원이면 3채까지 돌려서 3배를 가져갈 수 있었을 겁니다. 

이렇게 투자를 할 때 우리는 임대수익률과 자본수익률 모두를 고려해서 투자를 결정해야겠습니다.

 

도심일수록 자본 대비 임대수익률은 낮지만 나중에 지가상승과 건물 가치상승으로인한 자본수익률이 높아지고 반대로 지방으로 내려갈수록 자본대비 임대수익률은 높지만 건물가치 상승에 대한 기대감이 줄어들 수밖에 없습니다. 

 

내가 나이가 많다면 당장의 현금흐름이 좋은 임대수익률에 비중을 높이는 게 좋을 것이고, 나이가 젊다면 향후 차익을 실현할 수 있는 건물을 구매하는 것도 좋은 방법이 되겠습니다.

 

 

 

투자수익률은